Fachanwaltskanzlei Despang, Thätner & Kollegen
BGH - Schönheitsreparaturklauseln |
BGH - Sonstiges |
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zu den neueren Entscheidungen des BGH im Jahr 2015 siehe folgenden Beitrag: BGH - Schönheitsreparaturen nur noch bei renoviertem Zustand bei Einzug 1. starre Fristen Die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen besteht nicht (ist unwirksam), wenn der Mieter verpflichtet wird, unabhängig vom Zustand der Räume innerhalb bestimmter Fristen immer zu renovieren. Bei Formulierungen mit "mindestens alle...Jahre" oder "spätestens alle...Jahre" handelt es sich i.d.R. um solche starren Fristen. Aktenzeichen für Wohnraum: BGH vom 23.06.2004, VIII ZR 361/03 Aktenzeichen für Gewerbemiete: BGH vom 08.10.2008, XII ZR 84/06
2. Ausführungsvorschriften Wenn mit der vertraglichen Klausel dem Mieter eine bestimmte Farbwahl während des Mietverhältnisses vorgeschrieben wird, dann macht das i.d.R. die gesamte Klausel unwirksam und der Mieter muß dann gar nicht mehr renovieren, in den Beispielen der BGH Urteile ging es konkret um die Formulierungen: "..in hellen und neutralen Farben.." sowie um das "..Weißen von Decken und Wänden.." BGH, 18.06.2008, VIII ZR 224/07 BGH, 23.09.2009, VIII ZR 344/08
3. Endrenovierung Die Verpflichtung eines Mieters zu einer Endrenovierung bei Auszug ohne Rücksicht auf etwaige Renovierungen in der Mietzeit führen i.d.R. zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel. Dies gilt auch dann, wenn sich die Endrenovierungspflicht an ganz anderer Stelle im Mietvertrag findet, z.B. unter "Sonstiges" oder gar in der Hausordnung. BGH, 14.05.2003, VIII ZR 308/02 |
1. Mieterhöhung nach welcher Fläche? In einem vom BGH entscheidenen Fall betrug die Wohnfläche laut Mietvertrag ca. 121 m², tatsächlich waren es aber etwa 10 m² mehr. Der Vermieter versuchte auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche die Miete zu erhöhen, also ca. 131 m² mit der ortsüblichen Nettokaltmiete nach dem Mietspiegel zu multiplizieren. Die Klage scheiterte, der BGH wies darauf hin, das auch für den Vermieter bei einer Abweichung bis zu 10% die vereinbarte Wohnfläche bindend sei. BGH, 23.05.2007, VIII ZR 138/06 Achtung! Hierzu gibt es eine geänderte Rechtsprechung. Die tatsächliche Wohnfläche ist nun immer Grundlage der Mieterhöhung. BGH, 18.11.2015, VIII ZR 266/14 2. eigenmächtige Mieterreparatur Der Mieter kann die ihm entstandenen Kosten für eine Reparatur in der Wohnung nicht vom Vermieter ersetzt verlangen, wenn er diesem nicht vorher unter Fristsetzung die Beseitigung des Mangels aufgegeben hat. Es gibt dann auch keinen Bereicherungsanspruch. Der Mieter blieb in diesem Fall auf den Kosten einer teuren Heizungsreparatur sitzen. BGH, 16.01.2008, VIII ZR 222/06
3. kein Rechtsmittel gegen Abmahnung Eine Abmahnung des Mieters wegen vertragswidrigem Verhalten (z.B. Lärm) ist regelmäßig Voraussetzung einer fristlosen Kündigung. Deshalb wollte ein Mieter eine solche Abmahnung nicht einfach hinnehmen, die er für unberechtigt hielt, und ging bis zum BGH. Der entschied dann, das keine rechtliche Beeinträchtigung durch eine Abmahnung eintrete und deshalb dagegen auch nicht geklagt werden könne. Andererseits sei aber der Sachverhalt, der in der Abmahnung vorgeworfen wird, bei einer etwaigen Kündigung voll zu überprüfen, es gibt also keinen "Beweisvorsprung" für den Vermieter. BGH, 20.02.2008, VIII ZR 139/07 |
Sie finden sämtliche Entscheidungen des BGH im Volltext auf der Homepage des Bundesgerichtshof und den Link dazu in unserer Rubrik Juristische Links. Bedenken sie, das kein Sachverhalt dem anderen gleicht. Lassen sie sich im Zweifelsfall beraten.
Mietvertrag |
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Im Grunde ist so ein Mietvertrag schnell geschlossen. Sobald Einigkeit besteht, wer Vermieter und Mieter sein soll, das Objekt, der Mietbeginn und die Miete feststeht ist alles erforderliche geregelt. Der Rest könnte dem Gesetz entnommen werden. Man muss auch überhaupt nichts aufschreiben, der Mietvertrag ist mündlich abgeschlossen genauso wirksam. Mietverträge sind in den allermeisten Fällen Formulare, die der Vermieter bereitstellt und unterliegen deshalb der strengen Inhaltskontrolle im Hinblick auf die enthaltenen allgemeinen Geschäftsbedingungen. |
Dabei können sich Regelungen als unwirksam erweisen, weil sie den Mieter Unangemessen wird es dann, wenn von den Grundgedanken der gesetzlichen Regelung für diesen Vertragstyp allzu weit abgewichen wird. Das hat z.B. zu der jahrelangen Auseinandersetzung um die Schönheitsreparaturen geführt. Hier ist nämlich der Grundgedanke der gesetzlichen Regelung, das der Vermieter zu renovieren hat, ohne wenn und aber. Die Gerichte haben es zugelassen, das diese Verpflichtung dem Mieter auferlegt werden darf. Aber dann tauchten u.a. Verträge auf, die den Mieter zwingen sollten, bestimmte Räume alle 3 oder 5 oder 7 Jahre zu renovieren, egal in welchem Zustand sie sind (starre Fristen). Dies ist dann vom BGH als unangemessen gestoppt worden, genauso wie die Forderung, unabhängig vom Zustand oder unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Renovierung zwingend zum Mietende renovieren zu müssen. |
In unserer Rubrik Urteile finden sie auch zu diesem Thema einige Entscheidungen.
Wir bieten Ihnen die Erstellung und Gestaltung ihrer Mietverträge nach dem jeweils aktuellen Stand der Rechtssprechung an, prüfen Ihren Vertrag bei Unsicherheiten und beraten Sie auch begleitend bei Mietvertragsverhandlungen.
RA Frank Despang
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Der Sachverhalt: Ein Mieter, der zehn Jahre tierlos in seiner Mietwohnung verbracht hatte, kam auf die Idee, sich zwei Katzen zuzulegen. Der Vermieter lehnte dies unter Hinweis auf den schriftlichen Mietvertrag ab. Darin war klar und eindeutig festgehalten worden, dass die Tierhaltung der Zustimmung des Vermieters bedürfe.
Mit seinem Urteil hat der BGH die Haltung von Haustieren in Mietwohnungen erleichtert. Das Gericht erklärte die Vertragsklausel wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters für unwirksam, die "jede Tierhaltung, insbesondere von Hunden und Katzen, mit Ausnahme von Ziervögeln und Zierfischen" von der Zustimmung des Vermieters abhängig machte.
Was konkret überhaupt untersagt bzw. von einer Zustimmung abhängig gemacht werden darf, ließ der BGH offen. Aus den Urteilsgründen ergibt sich lediglich, das die Haltung "unproblematischer Kleintiere" (was immer man darunter fassen will) nicht generell untersagt werden kann. Nach derzeitigem Stand wird jedenfalls in der Rechtsprechung das Verbot der Haltung von gefährlichen Tieren wie Giftschlangen oder "Kampfhunden" in der Mietwohnung für zulässig gehalten.
Diese Entscheidung wird bestätigt in BGH VIII ZR 168/12 vom 20.03.2013, hier wurde das generelle Verbot der Hundehaltung für unwirksam erklärt.