Mängel der Mietsache sind einer der häufigsten Streitpunkte zwischen Mieter und Vermieter. Nach dem Grundsatz des BGB:
§ 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags
(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.
..hat also der Vermieter die Wohn- oder Gewerberäume im vertragsgerechten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Das bedeutet, weicht der Zustand davon ab, dann besteht ein Mangel, den der Vermieter beseitigen muß. Was aber, wenn er das nicht tut? Als Mieter ist man manchmal gezwungen, seine Rechte durchzusetzen. Es gibt auch Fälle, in denen der „Mangel“ gar nichts mit den gemieteten Räumen als solchen zu tun hat, z.B. wenn die Nachbarn lärmen, oder vor ihrem gemieteten Geschäftslokal der Gehweg aufgerissen wird.
Die Mietminderung ist nichts anderes als das finanzielle Äquivalent für den geringeren Wert der Wohnung oder Geschäftsräume in der Zeit, bis der Mangel beseitigt ist.
Nicht jedes Ärgernis berechtigt zur Mietminderung, unerhebliche Beeinträchtigungen müssen akzeptiert werden, wenn z.B. der Wasserhahn ein paar Tage tropft, bis der Vermieter den Handwerker schickt, oder wenn ein Fenster auch mal ein paar Wochen klemmt, dann wird das nicht zu einer Minderung führen. Ein Mieter, der wegen fehlender Schlüssel für die Innentüren seiner Wohnung mindern wollte, bekam vom LG Berlin beschieden, das dies unerheblich sei.
Auch das, was man beim Einzug oder der Anmietung bereits sehen konnte, berechtigt i.d.R. nicht zur Mietminderung. So muß z.B. der Fluglärm hingenommen werden, wenn man in die Nähe des Flughafens zieht (LG Berlin, GE 81, 391).
Als Mieter darf man nicht allzu geduldig sein, wenn man die Miete mindern möchte. Die Gerichte gehen davon aus, das man das Minderungsrecht verwirken kann, wenn man über einen längeren Zeitraum ohne Vorbehalt trotz des Mangels die volle Miete zahlt.
Bezüglich der Höhe der Mietminderung sind die veröffentlichten Tabellen mit konkreten Prozentzahlen zwar Anhaltspunkte aber dennoch sehr mit Vorsicht zu behandeln. Es wurde immer ein konkreter Einzelfall entschieden und nichts garantiert, das in ihrem Fall das zuständige Gericht diese Meinung teilt.
Vor der Minderung:
Eines ist so selbstverständlich, das es viele schon wieder vergessen. Sie müssen den Mangel natürlich beim Vermieter anzeigen! Es geht nicht, das sie dem Vermieter mitteilen, ihre Heizung geht seit 2 Monaten nicht und deswegen mindern sie mal eben rückwirkend.
Auch wichtig: nochmal in den Mietvertrag schauen. Viele neuere Mietverträge beinhalten eine Klausel, wonach der Mieter für kleinere Reparaturen selbst zuständig ist. Das ist bis zu bestimmten finanziellen Grenzen für zulässig gehalten worden. Auch in so einem Fall können sie natürlich nicht die Miete mindern, wenn sie selbst für die Beseitigung des Mangels zu sorgen haben.
Vertiefende Informationen finden sie auch auf der Homepage des Berufsverbandes der Rechtsjournalisten e.V. http://www.mietminderung.net
Wir beraten sie gerne in ihrem konkreten Fall.
RA Frank Despang
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Fachanwaltskanzlei Despang, Thätner & Kollegen
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