Fachanwaltskanzlei Despang, Thätner & Kollegen

BGH: Urteil vom 20.07.2016, VIII ZR 263/14

Der Bundesgerichtshof hat bereits 2014 entschieden, dass der Vermieter während des laufenden Mietverhältnis seine Forderungen nicht aus der Kaution befriedigen darf (Urteil vom 07.05.2014, VIII ZR 234/13). Eine Betriebskostennachforderung kann also bei Verweigerung der Zahlung durch den Mieter nicht aus der Kaution entnommen werden.

Jetzt wurde in Ergänzung dessen entschieden, dass nach Beendigung des Mietverhältnisses auch nur solche Betriebskostennachforderungen aus der Kaution befriedigt werden dürfen, die noch nicht verjährt sind. Betriebskosten werden in der Regel im Folgejahr abgerechnet. Am Ende dieses Folgejahres beginnt die Verjährungsfrist von 3 Jahren (§ 199 i.V.m. § 195 BGB). Wenn das Mietverhältnis innerhalb dieser Zeit nicht endet, dann kann der Vermieter also nur durch gerichtliche Durchsetzung des Anspruchs auf Betriebskostennachzahlung die Verjährung verhindern, eine spätere Verrechnung gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch scheidet aus.

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Durch die Mietpreisbremse ist es Vermietern bereits seit 01.06.2015 untersagt, in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (die der Verordnungsgeber im Landesrecht wirksam als solche bestimmt hat) eine höhere Miete als 10% oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete zu vereinbaren.

Über die Wirksamkeit des Gesetzes wird noch verfassungsgerichtlich entschieden werden.

Von der Begrenzung der Miete wurden Ausnahmen formuliert:

• die Vormiete des letzten Mieters lag bereits über der ortsüblichen Vergleichsmiete +10%
• der Vermieter hat in den 3 Jahren vor Mietvertragsbeginn Modernsierungen durchgeführt
• es handelt sich um eine neu errichtete Wohnung mit erstmaliger Nutzung ab dem 01.10.2014
• der Vermieter vermietet erstmalig nach umfassender Modernisierung (ca. 1/3 des Neubauaufwandes)

Lagen solche Ausnahmen vor, dann durfte die vereinbarte Miete über der Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete +10% liegen. Auf Verlangen des Mieters ist der Vermieter verpflichtet, darüber Auskunft zu erteilen, ob ein solcher Ausnahmetatbestand vorliegt.

Neu wurde nun in das Gesetz aufgenommen, dass der Vermieter bei Vertragsabschlüssen ab dem 01.01.2019 in Textform und unaufgefordert über die Ausnahmen Auskunft erteilen muss, bevor der Mietvertrag vom Mieter unterzeichnet wird. Tut er das nicht, dann darf er sich für einen Zeitraum von 2 Jahren, gerechnet ab der tatsächlichen Auskunft, nicht auf die vereinbarte Miete berufen, selbst wenn diese nach der Mietpreisbremse berechtigt ist. Erklärt er dem Mieter die Berechtigung der Miete nur mündlich, d.h. nicht in Textform, dann darf er sich auf die zulässige Miete erst berufen, wenn er die Erklärung in Textform nachgeholt hat.

Ein Beispiel:

Die ortsübliche Vergleichsmiete einer angenommenen 100 m² Wohnung liegt bei 6,- €/m² Nettokaltmiete. Zulässig bei Neuvermietung wäre also eine Miete von 6,60 €/m². Der Vermieter vermietet die Wohnung zu einer Nettokaltmiete von 10,60 €/m² und sieht sich dazu nach dem Gesetz berechtigt, denn der langjährige Vormieter hat bereits 3 Jahre lang diese Miete gezahlt, was er dem neuen Mieter auch mündlich vor Vertragsschluss bei der Besichtigung der Wohnung mitgeteilt hat. Nach dem Einzug rügt der neue Mieter die Miethöhe und erklärt, die Mitteilung der Vormiete im Gespräch sei unzureichend. Der Vermieter versteht das nicht und unternimmt auch nichts, weil der Mieter die vereinbarte Miete auch weiter zahlt. Nach 2 Jahren erreicht den Vermieter eine Klage vom zuständigen Amtsgericht, wonach der Mieter von ihm 9.600,- € zu viel gezahlter Miete zurückverlangt. Der Mieter wird mit hoher Wahrscheinlichkeit Recht bekommen, denn der Vermieter hat nicht in Textform auf die höhere Vormiete hingewiesen. Tut er das dann in dem Rückforderungsprozess ist erst ab diesem Zeitpunkt die vereinbarte Miete von 10,60 € wieder berechtigt.

Abwandlung: hat der Vermieter auch nicht mündlich auf die höhere Vormiete hingewiesen oder kann er das im Prozess nicht beweisen, dann ist er für weitere 2 Jahre nach der Nachholung der Mitteilung in Textform an die Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete +10% gebunden.

Zum April 2020 hat der Gesetzgeber dann eine weitere Verschärfung in die Mietpreisbremse eingebaut. Das Gesetz erweitert nun den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung von zu viel gezahlter Miete. Bei Mietverträgen, die ab dem 01.04.2020 abgeschlossen wurden, hat der Mieter Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete ab Mietvertragsbeginn, jedenfalls dann, wenn er binnen 30 Monaten nach Vertragsbeginn den Verstoß gegen die Mietpreisbremse gerügt hat.

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RECHTSANWALT

Frank Despang

FACHANWALT FÜR MIET- UND
WOHNUNGSEIGENTUMSRECHT

Rechtsanwalt Despang

Zur Person

• geb. 1968 in Dresden
• ledig, 1 Kind
• 1990 - 1994 Studium der Rechtswissenschaften
  an der Humboldt Universität zu Berlin, I. Staatsexamen
• 1994 - 1996 Referendardienst in Berlin, II. Staatsexamen 
• seit 1996 Rechtsanwalt in Berlin
• seit 2008 Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Tätigkeitsschwerpunkte

• Mietrecht (Wohnraum und Gewerbe)
• Wohnungseigentumsrecht
• Vertragsgestaltung und -prüfung
• Verkehrsrecht / Unfallregulierung
• Kommunalberatung

Interessenschwerpunkte

• Erbrecht
• Ordnungswidrigkeitenrecht 

Korrespondenzsprache

• Englisch

Pflichtangaben nach § 6 Teledienstegesetz und DL InfoV

• Mitglied der Rechtsanwaltskammer Berlin
• Link zu berufsrechtlichen Regelungen für Rechtsanwälte
• Die Berufsbezeichnung Rechtsanwalt wurde verliehen in der Bundesrepublik Deutschland
• Die zuständige Aufsichtsbehörde für den Rechtsanwalt ist die Rechtsanwaltskammer Berlin
• Die Fachanwaltsbezeichnung wird verliehen von der Rechtsanwaltskammer Berlin
• Haftpflichtversicherung: Generali Versicherung AG, Adenauerring 7 – 9,   81737 München, vertreten durch die AFB GmbH, Kaistr. 13, 40221 Düsseldorf. Geltungsbereich: Europaweit für Kanzleien und Büros, die in der Bundesrepublik Deutschland eingerichtet sind oder unterhalten werden.