Lesen sie hier einige Antworten zu den häufigsten und umstrittensten Fragen im Mietrecht. Dies sind Probleme, die nach unseren Erfahrungen in der Praxis am häufigsten auftauchen.
1. Nachmieter
Frage: Ich habe meinen Vertrag gekündigt, möchte aber nicht noch 2 oder 3 Monate die Miete bezahlen, da ich bereits umgezogen bin und meinem Vermieter auch 3 Nachmieter für die Wohnung anbieten kann. Muss er einen dieser Interessenten akzeptieren und mich vorzeitig aus dem Vertrag entlassen?
Antwort: i.d.R. ein klares NEIN, auch wenn sich die gegenteilige Behauptung hartnäckig hält. Für die Zeitdauer der Kündigungsfrist bleibt der Mieter ohne wenn und aber Vertragspartner und hat für die Miete aufzukommen. Ausnahme: es ist etwas anderes vereinbart, dies kann auch mündlich geschehen, und dann ist der Vermieter an diese Zusage gebunden, meist wird er sich die Prüfung des neuen Mieters auf Bonität vorbehalten.
Wenn Mieter und Vermieter sich im Einvernehmen trennen, wird der Vermieter natürlich im Regelfall nichts dagegen haben, wenn er sich die Suche nach einem neuen Mieter sparen kann und der Mieter ihm einen präsentiert.
2. Renovierung
Frage: a) Ich ziehe aus, muss ich die alte Wohnung renovieren, und wenn ja, was muss ich eigentlich tun?
Antwort: Wenn der Mietvertrag zu den Schönheitsreparaturen überhaupt keine Aussage trifft, wie z.B. eine Vielzahl von alten Mietverträgen aus der Zeit der DDR, dann hat der Vermieter keinen Anspruch darauf, vielmehr müsste er selbst auf Verlangen des Mieters während der Mietzeit renovieren. Daneben gibt es inzwischen eine Vielzahl von Mietverträgen mit unwirksamen Klauseln zur Renovierungspflicht (siehe auch Antwort zu Frage b). In unserer Rubrik Urteile finden sie eine Aufstellung von Klauseln, die von den Gerichten für unwirksam erklärt wurden. Auch in diesen Fällen muss nicht renoviert werden.
Aber Achtung! Nicht alles fällt unter Schönheitsreparaturen. So ist das, was über die "normale Abnutzung" hinausgeht, als Schaden an der Mietsache sehr wohl zu beseitigen, also z.B. Bohrlöcher wieder verschließen, von Tieren zerkratzte Türen ausbessern, eine zersprungene Fliese austauschen etc. Aber auch, wenn sie in ihrem Mietvertrag eine wirksame Klausel zur Übernahme der Schönheitsreparaturen haben, heißt das nicht etwa, das sie zum Auszug in jedem Fall renovieren müssen. Wenn sie in regelmäßigen Abständen in der Mietzeit renoviert haben oder nur kurze Zeit in der Wohnung waren, dann sind die Schönheitsreparaturen nicht fällig.
Wenn zu renovieren ist, dann wird in Ermangelung einer anderen Quelle immer noch auf die Aufstellung der Tätigkeiten verwiesen, die für den öffentlich geförderten Wohnungsbau in der II. Berechnungsverordnung enthalten ist. Dort hieß es in § 28:
„das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“
Frage b) In meinem Vertrag steht, ich soll bestimmte Prozentsätze von Renovierungskosten aus einem Kostenvoranschlag zahlen, den der Vermieter vorlegt. Ist das zulässig und kann ich das vermeiden?
Antwort: Die sogenannte Quotenklausel soll den Mieter verpflichten, bei noch nicht (oder nicht erneut) fälligen Schönheitsreparaturen einen Geldbetrag zu zahlen, der der Abnutzung seit der letzten Renovierung angemessen ist. Mit seinem Urteil vom 05.04.2006, VIII ZR 178/05 hat der Bundesgerichtshof zunächst einmal klar gestellt, das eine solche Klausel unwirksam ist, wenn sie einen Zusammenhang auf eine unwirksame Klausel aufweist, im konkreten Fall war die Klausel über die Ausführung der Schönheitsreparaturen selbst wegen einem "starren Fristenplan" (siehe hierzu unsere Rubrik Urteile) unwirksam. Die Quotenklausel verwies dann auf die "obigen Fristen" und wurde deshalb von der Unwirksamkeit mit erfasst.
Am 07.03.2008 hat dann der BGH in der Entscheidung VIII ZR 247/05 klargestellt, das auch die Quotenklausel selbst wegen "starrer Fristen" unwirksam sein kann. Wenn also der Mieter, wie in diesem Fall, verpflichtet werden soll, z.B. nach Ablauf von einem Jahr seit der letzten Renovierung 20%, nach 2 Jahren 40% usw. der Kosten der Renovierung nach einem Kostenvoranschlag zu zahlen, dann ist das unwirksam, weil der tatsächliche Grad der Abnutzung unberücksichtigt bleibt.
Darüber hinaus führt auch eine Formulierung zur Unwirksamkeit, die dem Mieter nicht die Möglichkeit belässt, niedrigere Kosten nachzuweisen (eigener Kostenvoranschlag) und die es ihm nicht ermöglicht, die Zahlung durch Eigenleistung (Renovierung) abzuwenden.
3. Tierhaltung
Frage: Darf ich als Vermieter die Tierhaltung in der Wohnung komplett ausschließen?
Antwort: auch hier wieder ein klares Nein. Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung vom 14.11.2007 zum Aktenzeichen VIII ZR 340/06 hierzu Stellung genommen.
Der Sachverhalt: Ein Mieter, der zehn Jahre tierlos in seiner Mietwohnung verbracht hatte, kam auf die Idee, sich zwei Katzen zuzulegen. Der Vermieter lehnte dies unter Hinweis auf den schriftlichen Mietvertrag ab. Darin war klar und eindeutig festgehalten worden, dass die Tierhaltung der Zustimmung des Vermieters bedürfe.
Mit seinem Urteil hat der BGH die Haltung von Haustieren in Mietwohnungen erleichtert. Das Gericht erklärte die Vertragsklausel wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters für unwirksam, die "jede Tierhaltung, insbesondere von Hunden und Katzen, mit Ausnahme von Ziervögeln und Zierfischen" von der Zustimmung des Vermieters abhängig machte.
Was konkret überhaupt untersagt bzw. von einer Zustimmung abhängig gemacht werden darf, ließ der BGH offen. Aus den Urteilsgründen ergibt sich lediglich, das die Haltung "unproblematischer Kleintiere" (was immer man darunter fassen will) nicht generell untersagt werden kann. Nach derzeitigem Stand wird jedenfalls in der Rechtsprechung das Verbot der Haltung von gefährlichen Tieren wie Giftschlangen oder "Kampfhunden" in der Mietwohnung für zulässig gehalten.
Diese Entscheidung wird bestätigt in BGH VIII ZR 168/12 vom 20.03.2013, hier wurde das generelle Verbot der Hundehaltung für unwirksam erklärt.
4. Wohnfläche
Frage: Ich habe meine Wohnung nachgemessen. Dabei habe ich eine ganz andere Fläche festgestellt, als im Mietvertrag steht. Wie ist das zu bewerten?
Antwort: Einer Wohnflächenangabe im Mietvertrag kommt regelmäßig eine sehr große Bedeutung zu. Nach der Rechtssprechung des BGH handelt es sich um eine Beschaffenheitsangabe der Mietsache, und zwar auch dann, wenn die Flächenangabe mit "ca." relativiert wird. Nach der Wohnfläche wird meistens der Mietzins bemessen, nach ihr wird die Miete erhöht, die Betriebskosten werden zumindest teilweise nach Fläche auf die Mieter verteilt, diese hat also für das gesamte Mietverhältnis immer wieder Relevanz. Inzwischen hat sich beim BGH die Einschätzung durchgesetzt, das Flächenabweichungen bis zu 10% unbeachtlich sind, d.h. also bis zu dieser Differenz liegt kein Mangel vor (BGH, 24. März 2004 - VIII ZR 295/03), der Vermieter darf nach § 558 BGB die Miete nach dieser "falschen" Fläche erhöhen (BGH, 08. Juli 2009 - VIII ZR 205/08), er darf die Betriebs- und Heizkosten nach dieser Fläche abrechnen. All dies kann zu erheblichen Nachteilen führen, also Nachmessen vor Unterschrift unter den Mietvertrag lohnt sich.
Ergänzung: Mit der Entscheidung vom 18.11.2015, VIII ZR 266/14, hat der BGH seine "10% Rechtsprechung" zumindest teilweise aufgegeben. Zumindest Mieterhöhungen müssen nun auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche durchgeführt werden, auch wenn die Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich vorausgesetzten Wohnfläche unter 10% liegt. Es bleibt abzuwarten, ob das auch auf Betriebskostenabrechnungen durchschlägt.
Wir beraten Sie gerne in ihrem konkreten Fall.
RA Frank Despang
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Fachanwaltskanzlei Despang, Thätner & Kollegen
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