Für die Miethöhe bei Wohnraummietverträgen, die keine Staffelmiete vorsehen und die keinen Ausschluß der Mieterhöhungsmöglichkeit beinhalten, ist der Mietspiegel Berlin von entscheidender Bedeutung. Auch wenn sie als Mieter gerade keine Mieterhöhung erhalten haben oder als Vermieter gerade keine erstellen wollen, ist dieses Dokument interessant, z.B. wenn sie eine Wohnung suchen oder anbieten und vorab nachschauen wollen, ob der geforderte Mietzins angemessen ist.
Nach § 558 BGB kann der Vermieter unter bestimmten Umständen vom Mieter die Zustimmung zu einer höheren Miete verlangen. Einer dieser Umstände ist, das die bisherige Miete unter der sogenannten ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
Hier setzt nun der Mietspiegel an: Durch empirische Erhebungen unter Mitarbeit von Mieter- und Vermieter- Interessenverbänden wird die ortsübliche Vergleichsmiete für bestimmte Wohnungstypen in konkreten Lagen Berlins festgestellt. Da es sich beim Berliner Mietspiegel um einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558 d BGB handelt, gibt es eine gesetzliche Vermutung, das die darin festgehaltenen Mieten die tatsächlichen ortsüblichen Vergleichsmieten sind, dies hat zur Folge, das auch die Gerichte grundsätzlich an diese Werte gebunden sind, solange nicht von einer Partei die Vermutung widerlegt wird.
Es gibt beim Internetangebot der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung eine Eingabemaske (Link finden sie in unserer Sammlung "Juristische Links") und dort die Möglichkeit, nach konkreten Strassen, Wohnungsgrößen und Ausstattungsmerkmalen die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln.
Ziemlich aktuell mit Urteil vom 30.09.2009, Az.: VIII ZR 276/08 hat der BGH entschieden:
Nimmt der Vermieter zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens auf einen Mietspiegel Bezug und ist dieser gegen eine geringe Schutzgebühr von jedermann bei den örtlichen Mieter- und Vermietervereinigungen erhältlich, bedarf es einer Beifügung des Mietspiegels nicht (im Anschluss an BGH, Beschluss vom 28. April 2009, VIII ZB 7/08, WuM 2009, 352; Urteil vom 12. Dezember 2007, VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573, Tz. 15).
Problematisch ist die Einordnung in ein bestimmtes Mietspiegelfeld meistens nicht, es sei denn, es besteht eine unterschiedliche Auffassung zur Wohnungsgröße (siehe hierzu Beitrag in den Mietrecht-FAQ). Es wird aber regelmäßig rechtliche Auseinandersetzungen bezüglich der Mietspanne im Mietspiegelfeld geben. Mieter möchten natürlich, das ihre Wohnung am unteren Ende der Spanne einsortiert wird und Vermieter ziehen das obere Ende vor. Wir beraten Sie hier gern, damit Sie möglichst ohne Rechtsstreit eine Einigung mit ihrem Vertragspartner erzielen können, oder wo das nicht möglich ist, Ihre Interessen vor Gericht gewahrt bleiben.
RA Frank Despang
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Fachanwaltskanzlei Despang, Thätner & Kollegen
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