Urteile

BGH - Schönheitsreparaturklauseln

BGH - Sonstiges

zu den neueren Entscheidungen des BGH im Jahr 2015 siehe folgenden Beitrag:

BGH - Schönheitsreparaturen nur noch bei renoviertem Zustand bei Einzug

1. starre Fristen

Die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen besteht nicht (ist unwirksam), wenn der Mieter verpflichtet wird, unabhängig vom Zustand der Räume innerhalb bestimmter Fristen immer zu renovieren. Bei Formulierungen mit "mindestens alle...Jahre" oder "spätestens alle...Jahre" handelt es sich i.d.R. um solche starren Fristen.

Aktenzeichen für Wohnraum: BGH vom 23.06.2004, VIII ZR 361/03

Aktenzeichen für Gewerbemiete: BGH vom 08.10.2008, XII ZR 84/06

2. Ausführungsvorschriften

Wenn mit der vertraglichen Klausel dem Mieter eine bestimmte Farbwahl während des Mietverhältnisses vorgeschrieben wird, dann macht das i.d.R. die gesamte Klausel unwirksam und der Mieter muß dann gar nicht mehr renovieren, in den Beispielen der BGH Urteile ging es konkret um die Formulierungen: "..in hellen und neutralen Farben.." sowie um das "..Weißen von Decken und Wänden.."

BGH, 18.06.2008, VIII ZR 224/07

BGH, 23.09.2009, VIII ZR 344/08

3. Endrenovierung

Die Verpflichtung eines Mieters zu einer Endrenovierung bei Auszug ohne Rücksicht auf etwaige Renovierungen in der Mietzeit führen i.d.R. zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel. Dies gilt auch dann, wenn sich die Endrenovierungspflicht an ganz anderer Stelle im Mietvertrag findet, z.B. unter "Sonstiges" oder gar in der Hausordnung.

BGH, 14.05.2003, VIII ZR 308/02

1. Mieterhöhung nach welcher Fläche?

In einem vom BGH entscheidenen Fall betrug die Wohnfläche laut Mietvertrag ca. 121 m², tatsächlich waren es aber etwa 10 m² mehr. Der Vermieter versuchte auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche die Miete zu erhöhen, also ca. 131 m² mit der ortsüblichen Nettokaltmiete nach dem Mietspiegel zu multiplizieren. Die Klage scheiterte, der BGH wies darauf hin, das auch für den Vermieter bei einer Abweichung bis zu 10% die vereinbarte Wohnfläche bindend sei.

BGH, 23.05.2007, VIII ZR 138/06

Achtung! Hierzu gibt es eine geänderte Rechtsprechung. Die tatsächliche Wohnfläche ist nun immer Grundlage der Mieterhöhung.

BGH, 18.11.2015, VIII ZR 266/14

2. eigenmächtige Mieterreparatur

Der Mieter kann die ihm entstandenen Kosten für eine Reparatur in der Wohnung nicht vom Vermieter ersetzt verlangen, wenn er diesem nicht vorher unter Fristsetzung die Beseitigung des Mangels aufgegeben hat. Es gibt dann auch keinen Bereicherungsanspruch. Der Mieter blieb in diesem Fall auf den Kosten einer teuren Heizungsreparatur sitzen.

BGH, 16.01.2008, VIII ZR 222/06

3. kein Rechtsmittel gegen Abmahnung

Eine Abmahnung des Mieters wegen vertragswidrigem Verhalten (z.B. Lärm) ist regelmäßig Voraussetzung einer fristlosen Kündigung. Deshalb wollte ein Mieter eine solche Abmahnung nicht einfach hinnehmen, die er für unberechtigt hielt, und ging bis zum BGH. Der entschied dann, das keine rechtliche Beeinträchtigung durch eine Abmahnung eintrete und deshalb dagegen auch nicht geklagt werden könne. Andererseits sei aber der Sachverhalt, der in der Abmahnung vorgeworfen wird, bei einer etwaigen Kündigung voll zu überprüfen, es gibt also keinen "Beweisvorsprung" für den Vermieter.

BGH, 20.02.2008, VIII ZR 139/07